후분양 대출 가능 금액 (LTV, DSR, DTI)

아파트 구매 시 가장 큰 산이 대출이지요.

원래 일반 선분양의 경우 중도금과 잔금에 대해 시행사 보증으로 후취담보대출을 해주어서 큰 부담이 없습니다.

하지만 후분양의 경우 중도금 알선 및 잔금 후취담보대출을 시행사에서 책임져주지 않습니다. ㅠ.ㅠ

후분양은 입주예정자협의회 줄여서 입에협에서 은행을 통해 집단대출을 일으킵니다.

내년 6월 입주 예정으로 계약금+중도금1차+중도금2차+잔금을 자력으로 치러야 합니다.

일반인들이 부모님 도움이나 대출 없이 6억 5천의 집을 사기 힘들죠...

잔금 시 등기 전에 대출을 받아야 해서 후분양의 경우 은행대출이 어려울 수 있다고 하는데

대부분 입주자대표회가 만들어지면 은행 보증을 받아 집단 대출을 일으킵니다.

하지만 중도금조차 여유 없는 분들은 어떻게 하나요? 

일단 잔금 대출을 받으려면  신용대출 및 마이너스 통장은  DSR에 영향을 주므로 피해야 합니다.

가족 지인들에게 빌리거나 보험, 카드론 등 DSR에 영향가지 않는 방법을 찾으셔야 합니다.

그래도 돈이 부족하다면 어쩔 수 없이 연체... 하셔야 합니다. 건설사에 연체하는 금액이라 당장 신용상태에 문제가 되지 않습니다. 4~4.5% 정도 지연 가산세는 붙습니다. 

연체 이자나 다른 곳 대출이나 이율이 비슷해 보통은 그냥 연체를 선택하기도 합니다.

중도금을 연체하고 입주 시에는 잔금을 치러야죠. 내 신용에 맞추어 대출이 얼마나 나오는지 미리 파악해두셔야 합니다.

지역 : 비규제 수도권

평수 : 115제곱미터(전용면적기준)

분양금액: 650,000,000

금리 4.5% 20년 상환 가정하에 대출 가능 금액을 뽑아보겠습니다.

LTV 70% 적용 DSR 40% 규제입니다.

3억 6천만원 대출 가능하며 20년 대출기간으로 정하면 딱 40% 이하로 나옵니다.

월 상환금액(원금+이자) 2,267,832원  평균대출이자 76만 이지만 첫해 이자는 1,350,000원 예상되니까

최대한 빨리 값아나가야 합니다.

 

LTV는 아파트 실거래와 KB시세 중 낮은 금액을 기준으로 산출됩니다.

DSR은 대출받을 금액의 월 납부하는 원금과 이자 합한 금액 비율이  자기 월급의 40%를 넘으면 안 되는 것입니다.

연봉에 비해 대출을 많이 받아야 한다면 최대한 대출기간을 길게 잡아야 합니다.

미국 금리가 내년에는 조금 내려갈 전망이라 우리나라 금리도 내려가길 기대해 봅니다.

LTV : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율
주택담보대출비율(LTV)은 담보주택의 가치로 대출한도를 정하는 방법이다.
담보주택의 가치는 대출자의 상환능력을 판단할 수 있는 기준이 된다.
대출금을 갚지 못하는 상황이 벌어졌을 때 담보 주택을 팔아서 대출금을 갚을 수 있기 때문이다.
담보주택의 가치가 클수록 상환능력도 높다고 볼 수 있다.
담보주택의 가격에 지정된 LTV 비율을 곱하면 대출한도를 구할 수 있다.
LTV가 70%고 담보주택의 가격이 6억 5천만 원이니까 최대로 빌릴 수 있는 금액은 둘을 곱한 3억 6천만 원이다.
정부는 LTV 비율을 올리고 내림으로써 대출규제 정도를 조정하는데
LTV 비율의 숫자를 늘리면 대출한도가 커지기 때문에 이는 대출을 활성화시키는 정책에 해당한다.
반대로 LTV 비율을 낮추는 것은 대출을 조이겠다는 뜻으로 규제책에 해당한다.

 

모든 신용대출 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중이다.
주택담보대출 이외에 금융권에서의 대출 정보를 합산하여 계산한다.
총부채상환비율(DTI)은 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격하다.
DSR을 도입하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소된다. 이 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에도 적용된다.

DTI와 DSR 계산 방법

• DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
• DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득