아파트 주택 공동명의 장.단점

후분양 아파트 등기전에 부부공동명의 변경 신청 안내 문자를 받았습니다.

등기 이후 공동명의 변경시 양도세 취득세 등 세금이 이중 부과되기 때문에 등기 전에

공동명의 변경 신청을 받아 분양사무소에서 단체로 분양권 전매 동의 신청을 해주고 있습니다.

분양가 상한제로 거주의무 5년인 아파트라서 배우자만 공동명의로 가능합니다.

 

 

이 문자를 받고 우리는 공동명의가 장점이 많은지 단점이 많은지 검색 해보았습니다.

일단 우리 부부의 현재 상황을 정리했습니다.

1. 주택여부  : 현재 무주택으로 분양 아파트 하나로 비조정지역 1주택이 됩니다 
2. 부동산 공시가격 :  44평 분양가 6억 5천 이하 
                                 주변 아파트 34평 공시가 4억2천이하로 거의 분양가 보다 공시가 낮을 것으로 예상
3. 당첨자와 배우자 모두 직장인

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공동명의 등기 시 장점

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양도소득세 절세

양도소득세 : 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세

부동산을 처분할 때 양도 차익에 부과되는 세금

양도소득세 = (양도소득 과세표준x양도소득세율)

부부가 공동명의로 등기한 경우 과세표준이 낮아지기 때문에 양도소득세에 대한 부담을 덜 수 있다. 주택이 단독 명의일 경우 기본 공제 1인당 250만원으로 제한돼 있다. 하지만 부부 공동명의라면 2인으로 500만원을 공제받을 수 있다. 공동명의인 경우 양도 차익이 절반으로 줄어 총 양도세가 줄어들 수 있다.

**  1세대 1주택의 경우 양도소득세가 부과되지 않음 **
1세대 1주택의 요건
거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이고 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우])에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 부과되지 않습니다.

★ 우리 부부는 1세대 1주택으로 양도세 절감 효과 없음 ★

 

 종합부동산세 절세

* 종합부동산세는 개인당 부과되는 세금 *

재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 한다.

1세대 1주택자일 경우, 종합부동산세 부과기준 금액이 11억 원을 초과하면 과세된다.

만약 10억원인 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 과세기준인 6억원을 넘었기 때문에 과세 대상이 된다.

그러나 부부공동명의로 하면 종합부동산세 대상에서 제외된다.

공제 금액은 11억원이 아닌, 부부 각자에 대해 6억원씩, 총 12억이 넘어야 종합부동산세를 부담하게 된다.

3주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라 단독 명의가 유리하기 때문에 이에 유의해야 한다.

★ 우리 부부는 1세대 1주택으로 공시가 11억 넘지 않아 종합부동산세 절감 효과 없음 ★

 

 상속세·임대소득세 절세

배우자 일방이 사망하는 경우 상속이 개시된다. 이로 인해 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속 재산을 대상으로 과세 표준이 결정되고 이에 따른 상속세가 적용된다. 만약 부부공동명의로 등기했을 경우 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산이 계산되기 때문에 상속세가 줄어들 수 있다.

이것도 배우자 자녀가 있는 경우 기본 공제액이 크기 때문에 거의 혜택 받을 일이 없다....

★ 우리 부부는 1세대 1주택으로 자녀가 있어서 상속세 절감 효과 없음 ★

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공동명의 등기 시 단점

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 증여세·취득세·기타 비용

 

증여세, 취득세, 등록세 등 세금과 각종 기타 비용이 추가적으로 더 발생

다주택자의 경우 취득세가 가중.

부부 모두 주택 보유자로 되어있기 때문에 다른 주택 매매시 무주택자 취득세 공제 혜택 없음.

또한 보유기간 2년 미만 시 양도소득세 절세 효과가 없어 이에 유의해야 한다.

★ 우리 부부는 1세대 1주택 이지만 추후 1채 더 매매시 취득세 공제 받으려면 1인 명의가 유리 ★

 

 4대 보험료 증가, 주택 담보 대출액 감소

공동명의로 인해 재산이 증가했을 경우 국민연금, 건강보험료 등이 추가될 수 있음.

만약 A가 직장인이고 B가 전업주부라면, A의 피부양자로 설정돼 있어 보험료 부담이 적다.

하지만 피부양자 기준인 부동산 공시가격에 충족하지 못했을 경우 B의 4대 보험료 부담이 증가할 수 있다.

 주택담보대출을 받을 경우 공동명인의 신용이 낮을 경우 단독명의보다 대출 비율이 낮을 수 있다.

* 재산 과표가 5.4억원 이하라서 초고가의 주택이 아닌 이상 크게 상관없음

(재산과표 =  시가표준액 * 공정시장가액비율(45%) )

( 예를 시세 10억 아파트가  공시가 7억 이라면 재산과표는 7억*0.45 = 3.15억 밖에 되지 않는다 )

★ 우리 부부는 둘다 직장인 예정이라 상관없음 ★

 

단독명의에서 공동명의로 변경할 경우

단독명의에서 부부공동명의로 부동산 등기를 변경할 수 있다. 이때, 취득세와 증여세, 등록세, 등기수수료 등이 부담되기 때문에 어느 것이 유리한지 잘 따져야 한다.

★ 등기 이후에 공동명의로 변경시 세금이 또 부과되니 나중이라도 바꿀 생각이 있다면 등기전에 바꾸는게 좋다 ★

 

 

1세대 1주택이라면 단독명의가 대체로 유리하다